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集團新聞

蘇州樓市調控加碼:限購升級,限售擴圍

發布時間:2019-07-25 10:56:51

      7月24日,蘇州升級樓市調整政策,根據蘇州市人民政府發布的《市政府出臺關于進一步完善全市房地產市場平穩健康發展的工作意見》(下稱《工作意見》),升級限購門檻、擴圍限售范圍,在限購上,非本市戶籍居民家庭購買第1套住宅,納稅證明或社會保險由累計繳納1年及以上升級為連續繳納2年及以上;在限售上,范圍由蘇州部分區域擴圍至蘇州市。上述新政自2019年7月25日起實施。


      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,蘇州繼續出臺房地產調控政策,充分體現了房地產長效發展的導向,也體現了當前對于“穩地價、穩房價、穩預期”的政策思路。從政策內容來看,比較詳細,同時以收緊為主要特征,這對于打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有積極作用。


非蘇籍限購門檻1年升至2年


      5月24日,蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱,如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會即刻加碼,包括擴大限售范圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。


      蘇州市政府并未食言。7月24日,蘇州市人民政府表示,為切實解決當前蘇州市房地產市場存在問題,合理引導住房需求,抑制投機炒房,穩定市場預期,經市政府研究,出臺關于進一步完善全市房地產市場平穩健康發展的工作意見。


      根據《工作意見》,調整居民購房政策,非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。


      蘇州在此前執行的限購政策是根據2016年10月3日蘇州市人民政府發布的《市人民政府印發關于進一步加強全市房地產市場調控的意見的通知》,其中一條是,非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前 2 年內在蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。


      也就是說,根據此次發布的新政,非蘇州市戶籍居民家庭的限購門檻由累計繳納1年及以上升至連續繳納 2年及以上。


新房、二手房限售擴圍至蘇州市


      與此同時,擴大住房限制轉讓實施范圍。對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自上述《工作意見》實施之日起,蘇州市區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。


      此前,蘇州只是對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新建商品住房實行3年限售,對蘇州工業園區全域二手住房,實行5年限售。


      根據7月24日蘇州新政,蘇州的新建商品住宅限售范圍由蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域擴圍至蘇州市區,二手房限售范圍也擴圍至蘇州市區。


      對此,嚴躍進表示,從限售的要求來看 ,蘇州市新房限售期為3年,二手房限售期為5年,屬于非常嚴厲的限售政策。對于蘇州的炒房者來說,這兩年的房屋流動性明顯會減少,這也有助于打擊各類購房套現的行為。


      此外,在土地市場,蘇州也進一步加強用地出讓管理。根據新政,蘇州嚴格施行購地自有資金申報核查制度,競買企業應說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%-50%區間設置,具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的,取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金,并將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。


      嚴躍進表示,從拿地的管控看,強調了購地自有資金申報核查秩序,這實際上也是為了防范違規資金進入購地市場。這也體現了蘇州當前對于土地市場繼續管控、防范地價虛高等現象的出現。


今年蘇州多次加碼樓市調控


      2019年以來,蘇州樓市、地市陷入水深火熱中,引起政策頻頻亮劍,在上述新政前,蘇州已經多次加碼調控政策。


      為了降溫土地市場,5月17日,蘇州市吳江區自然資源和規劃局發布《關于吳地網(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》,該宗地塊的市場指導總價及一次性報價全部降低,其中一次性報價最高限價降幅為18.7%。5月23日,該地塊停止出讓。業內專家表示,蘇州此舉意在降溫土地市場。


      為了滅火樓市,5月11日,蘇州出臺限售政策,蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新建商品住房,購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓;蘇州工業園區全域二手住房,購房人自取得不動產權證滿五年后方可轉讓。此次“限售”新政,是蘇州自2016年發布限購、限貸、限價措施之后,房地產調控的再次加碼。


      5月16日,蘇州再出新政,將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年,這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區資源,即使子女讀完小學、學區也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。這讓炒作學區房變得意義不大。


      對于限售政策的效力,克而瑞研究中心副總經理楊科偉曾對記者表示,限售主要是抑制投機炒房,而當前市場主要是被壓制的真實自住需求,這個藥方是藥不對癥,但長期來說可以顯著改善投資預期。


調控升級背后:蘇州樓市、地市瘋狂


      蘇州過熱的樓市、地市曾引起監管層關注。


      5月18日,據新華社報道,為進一步落實房地產市場調控城市主體責任,住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示,其中蘇州在列。


      由此,蘇州立下軍令狀,5月24日的會議精神顯示,如果如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會即刻加碼。


      據克而瑞統計數據顯示,2019年1-6月,蘇州市區二手住房成交套數為53046套,比去年同期增長50%,創下近三年同期蘇州二手房成交新高,且二手房成交量為新房的1.17倍。


      受5月11日的蘇州新政影響,6月單月,蘇州二手住房簽約11052套,相對5月的簽約高峰來看,成交量有所下滑,成交面積為112萬平方米,環比減少6.1 %,但仍居高位。在二手房價格方面,各區域成交均價環比均呈穩中微微上揚。


      在土地市場方面,5月份之前,蘇州在上半年的土地回暖中打響了頭炮,并制造了高價地項目。諸如,4月29日,蘇州工業園區蘇園土掛(2019)02號地塊拍賣結果出爐,中海地產以35.6億元的總價競得該地塊,樓面價為30287元/平方米,創造了蘇州工業園區的地價新高。5月8日,蘇州3宗地塊成交,其中,吳中區甪直鎮9號地塊在競拍前,一輪加價就達3.57億元,溢價率達67.8%,未開拍就打破了該板塊維持了3年的樓面價最高紀錄。蘇州高新區滸墅關地塊經過2個多小時80輪左右的報價,中南以約18.39億元奪得該地塊,溢價率45.38%。


      5月11日蘇州新政后,土地市場有所降溫。7月10日-7月11日,蘇州市下半年首次土拍計成交9宗經營性地塊,總成交176.8億元,其中住宅地塊成交最高溢價率為22.8%。拍賣前,吳中尹山湖、太湖新城及太湖度假區地塊、相城黃埭及元和地塊、新區滸關地塊,都有不同程度的競價。但7月10日開拍后,其中4宗地塊都沒有新增競價,直接成交。


      嚴躍進表示,蘇州土拍交易降溫,充分說明此前持續加碼的政策帶來了較好的市場效應。


來源:新京報

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